“Er mine bygningsdata korrekte? Stemmer arealerne i forhold til huslejen og med Tingbogens oplysninger?”
Bygninger og lejligheder
Er du i tvivl om, hvorvidt dit hus eller din lejlighed er opmålt korrekt, står du ikke alene. Reglerne for opmåling kan være komplicerede, men hos LIFA har vi styr på reglerne og er klar til at hjælpe med opmåling og registrering af arealer på bygninger, lejligheder, ejerlejligheder og bygninger på lejet grund.
Korrekt registrering af bygninger og lejligheder er helt grundlæggende for en lang række af dispositioner vedrørende en ejendom. Skal du købe en ejendom, er det vigtigt, at du kan stole på bygningernes registrerede arealer, da det typisk er bygningerne, der udgør den største værdi af en ejendom.
Tilsvarende er det bygningernes registrerede arealer, der ligger til grund for ejendommens beskatning, den forsikrede værdi, fordeling af fællesudgifter, energimærke, husleje, boligsikring og ikke mindst ejendommens handelsværdi.
Arealer er ikke bare arealer
Hvilke arealer har du behov for at kende? Arealer af bygninger kan opgøres på flere måder. Der findes overordnet tre metoder, afhængigt af arealernes anvendelse:
- BBR-arealer
- Huslejearealer
- Ejerlejlighedsarealer
BBR – de korrekte data
De bygningsarealer, der anvendes i langt de fleste forhold, er arealerne registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR). Som ejer af en ejendom har du ansvaret for, at de registrerede bygninger og arealer i BBR er korrekte.
Desværre findes der rigtig mange fejlbehæftede oplysninger i BBR, hvorfor det kræver opmærksomhed, især hvis du overvejer at købe eller sælge en ejendom.
Vi hjælper gerne med gennemgang og opmåling af ejendommens bygninger, så du er sikker på, at oplysningerne i BBR er korrekte og til at stole på. Skal du bygge til, hjælper vi med at kontrollere bebyggelsesprocenten på ejendommen, så du ved, hvor meget der kan bygges til.
Huslejearealer
Uanset om du er ejer eller lejer i en udlejningsejendom, kan LIFA hjælpe med den korrekte opgørelse af bygningens huslejearealer. Vi foretager opmåling af ejendommen og fordeler adgangsarealer og fællesarealer, så du som udlejer har sikkerhed for, at du får udbytte af alle lejebærende arealer, og at du som lejer er sikret, at du ikke betaler leje for flere kvadratmeter, end reglerne om opgørelse af huslejearealer foreskriver.
Ejerlejligheden – det tinglyste areal
Er du ejer af en ejerlejlighed, vil lejlighedens areal fremgå af ejerlejlighedsfortegnelsen for ejendommen. Ejerlejlighedens areal afspejler de kvadratmeter, du som ejer har særskilt råderet over. Vi foretager ejerlejlighedsopdeling på baggrund af en opmåling af ejendommen, hvorfor du altid kan stole på de registrerede arealer. Hvis der sker ændringer i ejendommen, udarbejdes en ændringsanmeldelse, og vi sørger for alt det praktiske med registrering af ændringerne.
Ejerlejligheder
Når en bygning indeholder flere lejligheder, erhverv eller boliger, kan det være en mulighed at foretage opdeling af ejendommen i ejerlejligheder, så lejlighederne kan købes eller sælges enkeltvis.
Ønsker du en ejerlejlighedsopdeling, udarbejder vi en ejerlejlighedsfortegnelse med tilhørende kort over hver enkelt lejlighed. Når ejerlejlighedsopdelingen er registreret, kan lejlighederne sælges og belånes hver for sig. Ejendomsretten til en ejerlejlighed omfatter den enkelte lejlighed samt en andel i fællesejendommen (grunden, adgangsarealer m.m.). For hver ejerlejlighed fastsættes et fordelingstal, der regulerer, hvor stor en del af fællesejendommen og fællesudgifterne den enkelte lejlighed er pålagt. Fordelingstallet regulerer også stemmevægten i ejerforeningen, med mindre andet er bestemt i ejerforeningens vedtægter.
LIFA påtager sig også gerne udformning af ejerforeningsvedtægter til gavn for den fremtidige drift af en ejerforening.
Sker der ændringer i en bestående ejerlejlighedsejendom, f.eks. ved opførelse af yderligere boliger, inddragelse af pulterrum, tørrelofter eller andre fællesarealer til erhverv eller beboelse, udarbejder vi en ændringsanmeldelse med nye kortbilag for de pågældende lejligheder.
Det er ikke alle ejendomme, der kan opdeles i ejerlejligheder, men her kan ejerforholdet muligvis reguleres ved oprettelse af andele eller ideelle anparter. Opdeling i ejerlejlighed kan også kun finde sted, hvis udstykning ikke er mulig. Lad os sammen se på de konkrete muligheder for din ejendom.
Bygning på lejet grund / bygning på fremmed grund
Bygning på fremmed grund er en samlet betegnelse for bygninger og tekniske installationer, hvor ejeren af bygværket ikke er ejer af den grund, som ”bygningen” er opført på. Når der foreligger en lejeaftale til arealet, er der også tale om en bygning på lejet grund.
Er du ejer af en sådan bygning, hjælper LIFA dig med at registrere bygningen, så rettigheder og værdier kan sikres ved tinglysning og mulighed for realkreditbelåning. LIFA kan vejlede og assistere med at indgå og tinglyse lejeaftalen samt registrere de rette oplysninger og dokumenter.
Når du ejer en bygning på fremmed eller lejet grund, vil det altid være en fordel at sikre værdien og adkomsten (ejendomsretten) ved tinglysning af bygningen. Eventuelt skal bygningen oprettes som en selvstændig ejendom i matrikel og tingbog. Det sker på ”eget ejendomsblad” på den pågældende grund i tinglysningssystemet. Tinglysningen giver også mulighed for at optage lån til finansiering af byggeriet.
Begrebet ”Bygning på lejet grund” anvendes meget ofte på havnearealer til at opføre industri- eller lagerbygninger og på landbrugsarealer til opførelse af vindmøller, men kan også omfatte underjordiske anlæg, boringer, bådebroer og andre bygværker, som ønskes sikret og evt. særskilt belånt.
Kolonihaveforeninger og nogle sommerhusområder kan også være oprettet som fællesarealer med bygninger på fremmed grund, hvor grunden tilhører en forening, som lejer jordlodder ud til opførelse af bygningerne. I takt med at bygningerne forbedres eller erstattes af nye bygninger, er der et stigende behov for, at rettigheder til bygningerne sikres, både så du som ejer kan bevise dit ejerskab, og så panthaver kan tinglyse lån i bygningen.
BBR og lejemålsarealer
Hvordan finder du frem til det rigtige bygningsareal?
Grundlæggende anvendes tre forskellige måder til at opgøre bygningsarealer på:
- Arealopgørelse efter reglerne i det gældende bygningsreglement (BBR -arealer).
- Arealopgørelse i henhold til beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler (lejemålsarealer/huslejearealer)
- Arealopgørelse ved opdeling i ejerlejligheder (ejerlejlighedsarealer)
LIFA er faglig specialist på området og har mange års erfaring med at kontrolmåle og beregne bygningsarealer, huslejearealer mv. efter gældende regler og praksis.
Vi kan derfor tilbyde en korrekt opmåling og beregning af bygningsarealet, uanset formålet samt udarbejdelse af kortbilag desangående.
BBR-registeret:
BBR-arealer er oprindeligt indberettet af ejeren selv, og erfaringen viser, at der er væsentlige fejl i 20-30 procent af arealerne. LIFA udfører opmåling og arealopgørelse af BBR-arealer til brug for kontrol og opdatering af BBR. Kontrollerne sker typisk i forbindelse med handel og byggesagsbehandling, hvor det er nødvendigt for parterne at anvende det korrekte areal.
Fejl i arealerne kan i sidste ende medføre store erstatningskrav.
Download dommen: En bombe under boligejerne.
Lejemålsarealer:
Opmåling og beregning af lejemålsarealer udføres typisk efter reglerne i den gældende bekendtgørelse om beregning af arealer af boliger og erhvervslokaler (Bekendtgørelse nr. 311 af 27.06.1983). Arealerne danner grundlag for lejen, men er også vigtige for værdisætning af ejendommen ved handel og belåning. Korrekte lejemålsarealer er af væsentlig økonomisk interesse for både lejer og udlejer. LIFA deltager ofte som fagspecialist ved syns- og skønsforretninger om det lejedes arealer.
Ejerlejligheder:
Opmåling i forbindelse med opdeling og ændring i ejerlejligheder.
Der kan være mange grunde til at få gennemført kontrolmåling af et boligareal. Højesteretsafgørelsen fra den 30. august 2013 vedrører problemerne i forbindelse med en bolighandel, men forhold som ejendomsskatten, forsikringspræmien (og dækningen), husleje og boligsikring osv., er også hægtet op på boligens areal i henhold til BBR.
