Er boligarealet i BBR-registeret angivet forkert, kan det blive dig en dyr fornøjelse

Af landinspektør og mediator, Per Christian Nielsen, LIFA A/S

Hvis boligarealet afviger fra de oplysninger, som fremgår af handelsdokumenterne – typisk BBR-oplysningernen, har en dom fra Højesteret fastslået, at sælger kan gøres erstatningsansvarlig. I de 2 sager retten behandlede, er sælgerne endt med erstatningskrav på op til 150.000 kr. + sagsomkostninger.

De 2 sager tager udgangspunkt i helt almindelige bolighandler. Efter overtagelsen har køber konstateret, at boligarealet var mindre end angivet i salgsopstillingen. Køber har derfor stillet krav om reduktion i prisen. I stort set alle ejendomshandler, indhenter mægleren arealoplysningerne fra BBR–registeret, hvilket også fremgår af salgsdokumenterne.

Problemet er bare, at der er påvist fejl i 20-25 % af BBR-arealerne. I henhold til BBR-loven er det entydigt ejers pligt at påse, at arealerne i BBR-registeret stemmer overens med de faktiske forhold. Dommen i Højesteret bekræfter dette. Konsekvenserne af fejlagtige boligarealer er dog blevet langt mere alvorlige for den enkelte husejer, der ofte uvidende om en eventuel arealfejl sætter sit hus eller lejlighed til salg.

I de 2 sager Højesteret har behandlet, er det et centralt punkt, at ingen af de 3 retsinstanser har anset en arealmangel ved en bolig, som værende en mangel, der har relation til bygningens fysiske tilstand. Dette er væsentligt, idet sælger herefter ikke kan påberåbe sig ansvarsfritagelse som følge af Lov om Forbrugerbeskyttelse §2. Grunden hertil er, at tilstandsrapporten ofte blot henviser til BBR-arealet. Manglen består derimod reelt i, at det angivne areal ikke kan beskrive ejendommen, hvorfor ejendommen ikke kan videresælges med denne oplysning. Da arealerne typisk stammer fra BBR, følger dommen principielt blot retningslinjerne fra BBR-loven.

Det kan og vil formentlig blive genstand for diskussion, om nogle af de professionelle parter, der er involveret i en handel, burde have noteret sig arealmanglen, og om de, ved ikke at notere sig dette, har pådraget sig et medansvar.

Rådgiver har også et ansvar

Derfor bør den professionelle part som en væsentlig del af sin rådgivning, orientere om behovet og værdien af en konkret opmåling, herunder indberetning af ikke registrerede bygninger. Rådgivning der sikrer klienten imod uforudsete udgifter, sagsanlæg m.m., må i alle tilfælde tjene til den professionelles goodwill. Videre vil god saglig og fagligt funderet rådgivning også mindske risikoen for, at rådgiver efterfølgende kan tillægges ansvar. Rådgivning omkring kontrol af arealer, bør være lige så naturligt som al anden rådgivning om et forestående salg.

Små afvigelser – store erstatninger

Retspraksis viser nu, at det ikke er småpenge der tales om, da værdien af det ”manglende” boligareal typisk sættes i forhold til husets samlede værdi. Sættes et hus til salg med et areal i henhold til BBR på 150m², og efterfølgende opmåling viser, at der mangler 10m² – 20m², kan det umiddelbare erstatningskrav se ud som følger:

Huspris: Umiddelbart erstatningskrav:
1 mio. 50.000 – 100.000 kr.
2.5 mio. 150.000 – 200.000 kr.
5 mio. 300.000 – ? kr.

Skal sagen gennem retssystemet, kommer også omkostninger herved.

Dermed kan erstatningerne for selv små arealafvigelser blive ganske betragtelige. Netop derfor bør de professionelle parter i en ejendomshandel være meget påpasselige. Højesteret har ikke fastlagt en bagatelgrænse for en arealmangel, men i de ”rigtige” områder kan selv små afvigelser nemt udløse erstatningskrav over 500.000 kr., selvom arealafvigelsen er under 5% eller 10m². Det er i sammenhængen værd at notere sig, at klagenævnet for Ejendomsformidling i flere tilfælde har udtalt kritik af mæglere, hvor arealmanglen har været under 10m². Kritikken skal måske ses i lyset af, at arealet af de fleste boliger eller erhvervslokaler relativt enkelt kan defineres, et forhold der måske også har spillet en rolle i Højesterets afgørelse.

Fejl i BBR

Det alment kendt, at en meget stor del af arealerne i BBR-registeret er fejlbehæftet. I forbindelse med de kontrolmålinger LIFA A/S Landinspektører udfører, har vi tit set arealafvigelser på 10-20 m². Er der yderligere tale om ikke registrerede bygninger, bliver afvigelserne nemt meget større. Naturligvis kan arealafvigelser gå begge veje, for rundt om i landet ser vi mange om- og tilbygninger eller inddragelse af loftsrum, der ikke er anmeldt til kommunerne. Selv om boligarealet i BBR herved er angivet mindre end det faktisk er, er der mange grunde til at få det berigtiget. Afvigelser i arealet kan betyde, at potentielle købere fravælger boligen, fordi det angivne areal ikke matcher købers ønsker. Hvis forskellen skyldes ulovligt opførte bygninger, kan den yderste konsekvens være krav om nedrivning, hvilket en ny ejer formentlig ikke vil være begejstret for.

Set i lyset af Højesterets afgørelse, må det for de professionelle parter derfor være rettidig omhu at øge rådgivningen til i særdeleshed sælgere, så de boligarealer der senere udbydes til salg, er overensstemmende med de faktiske forhold. Som et naturligt led i denne rådgivning har LIFA A/S Landinspektører udviklet en ejendomsrapport med forskellige fordele. Ejendomsrapporten indeholder en konkret opmåling af boligarealet, en gennemgang og stedfæstelse af servitutter og planmæssige bindinger. Udarbejdes rapporten i den indledende fase af en salgssituation, kan indholdet tillige øge validiteten af samt lette de arbejder, som efterfølgende rådgivere udfører.

Konsekvenser af BBR-fejl

Ud over erstatningsansvar i forbindelse med ejendomshandel, har et fejlagtigt boligareal en række øvrige konsekvenser for ejeren. Fejl i BBR-arealet kan bl.a. betyde følgende:

• Ejendomsskatten beregnes forkert.
• Forsikringspræmien udregnes forkert og en fejl kan påvirke en erstatningsudbetaling.
• Ved udlejning bliver lejen beregnet forkert.
• Eventuel boligsikring udregnes forkert.
• Ejeren går måske glip af muligheden for en udvidelse af boligen.
• I en salgssituation bliver energimærkningen beregnet forkert.
• I en salgssituation fastsættes prisen måske forkert.
• Osv.

Vigtigheden af korrekte arealer gælder i øvrigt ikke kun for boliger. Erhvervsejendomme udlejes fortrinsvis ved angivelse af et areal – typisk ifølge BBR – samt en fast pris pr. m². For ejendomme med ”god beliggenhed”, kan en arealforskel på 10 m² hurtigt løbe op over 10.000 kr. om året, som enten betales for lidt eller for meget. Er der tale om lager- eller egentlige produktionsejendomme, kan afvigelserne nemt værre meget større. Man kan undre sig over, at professionelle virksomheder tager så let på forhold, der kan have så store økonomiske konsekvenser.

Ansvarsfraskrivelse

Efter de to sager fra Højesteret indførte Dansk Ejendomsmæglerforening en standardfraskrivelseserklæring i deres standardkøbsaftaler. Erklæringen siger kort og godt, at sælger fraskriver sig ansvaret for eventuelle afvigelser fra BBR.  En boligsælger blev tidligere på året dømt af byretten og efterfølgende landsretten til at betale 150.000 kr. i afslag til køber. Årsagen var, at boligarealet af det handlede hus viste sig at være 20 m² mindre end angivet i BBR. Sælger har nu af procesbevillingsnævnet fået lov til at prøve sagen ved Højesteret. Sagen forventes først afgjort ved retten om et års tid, men uanset udfaldet af sagen bør både køber og sælger være opmærksomme på, om boligarealet er korrekt.

Opdatering 23. november 2020: Højesteret stadfæstede den 23. juni 2020 Vestre Landsrets dom, hvorfor man som sælger og rådgiver skal være opmærksomme på, at en standardfraskrivelseserklæring ikke sikrer mod arealmangler i BBR.

Opmåling skaber tryghed

En konkret opmåling af et givet areal giver tryghed for både køber og sælger eller lejer og udlejer. Det gælder uanset, om der er tale om et bolig- eller erhvervsareal. Korrekte oplysninger minimerer samtidig risikoen for opslidende konflikter mellem parterne. Videre vil opmålingen af boligarealet også bringe ikke-registrerede bygninger frem i lyset, hvilket igen forebygger konflikter parterne imellem.

Med udgangspunkt i Højesterets afgørelse, er det vores klare opfattelse, at der for enhver husejer vil være mange penge at spare, ved at få gennemført en kontrollerende opmåling af boligarealet, inden en ejendom sættes til salg eller søges udlejet.

Læs også Fyens Stiftstidendes artikel, hvor advokat, Anders Quistgaard, kommer med sin anbefaling til, hvad du kan gøre.

Vil du vide mere? Kontakt vores ejendomsekspert